¿Qué hacer si tu casero se niega a reparar cosas?

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Enfrentarse a un casero que se niega a realizar reparaciones necesarias en una vivienda alquilada es una situación estresante que puede comprometer la habitabilidad y seguridad del hogar. En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece claramente las obligaciones de ambas partes, y conocer estos mecanismos legales es fundamental para proteger tus derechos como inquilino.

Aquí te presento una guía exhaustiva sobre los pasos a seguir, estructurada para garantizar que tu reclamación sea efectiva y legalmente vinculante.

1. Entender la distinción entre reparaciones
Antes de iniciar cualquier acción, es vital clasificar el daño. La ley diferencia claramente dos tipos de mantenimiento:

Reparaciones necesarias (Obligación del propietario): Son aquellas destinadas a conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Esto incluye fallos estructurales, goteras graves, averías en la instalación eléctrica, problemas en el sistema de calefacción o agua caliente, y cualquier daño que impida el uso normal del inmueble. El casero está obligado a realizarlas sin elevar la renta.
   Pequeñas reparaciones (Obligación del inquilino): Derivadas del uso ordinario de la vivienda. Por ejemplo, el cambio de una bombilla, el mantenimiento de grifos por desgaste cotidiano o el arreglo de una persiana si el daño es fruto de un uso negligente o constante.

2. Notificación formal y fehaciente
El primer error que cometen muchos inquilinos es realizar reclamaciones por canales informales como WhatsApp o llamadas telefónicas. Aunque sirven para una primera toma de contacto, carecen de validez probatoria ante un juez.

Para que una reclamación sea válida, debes realizar una notificación fehaciente. Esto significa enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. En este documento debes incluir:
   Una descripción detallada de la avería.
   La fecha en la que se detectó.
   Fotos que documenten el daño.
   Un plazo razonable (generalmente entre 7 y 15 días, dependiendo de la urgencia) para que el propietario proceda a la reparación.
   Una advertencia clara de que, de no solucionarse, emprenderás acciones legales o tomarás medidas adicionales amparadas por la ley.

3. Actuación ante urgencias extremas
Si la avería es urgente (por ejemplo, una rotura de tubería que inunda la casa o un fallo eléctrico total), no puedes esperar a que el casero responda al burofax. En estos casos, la ley permite que el inquilino realice la reparación de forma inmediata para evitar un daño mayor.

Si decides actuar por tu cuenta:
1.  Documenta todo: Toma fotografías y vídeos antes, durante y después de la reparación.
2.  Solicita facturas: Asegúrate de que la empresa reparadora emita una factura legal a tu nombre que detalle la avería, el origen del problema y el coste.
3.  Derecho a reembolso: Posteriormente, presenta la factura al propietario solicitando el reembolso. Si se niega, puedes descontar el importe de la siguiente mensualidad de la renta, siempre notificándolo por escrito y adjuntando la factura. Nota: Este paso debe hacerse con mucha cautela; es recomendable consultar con un abogado para evitar que el casero alegue impago de alquiler.

4. La vía judicial: La demanda por incumplimiento
Si el casero persiste en su negativa, la vía judicial es el último recurso. Tienes dos opciones principales:

Acción de cumplimiento de obligación: Exiges al juez que obligue al casero a realizar las reparaciones.
   Acción de resolución del contrato: Si la vivienda ha quedado inhabitable, puedes solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento del propietario, lo que te permitiría abandonar la vivienda sin penalización, recuperar la fianza y, en ocasiones, solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

5. ¿Qué NO debes hacer bajo ninguna circunstancia?
Evita caer en las siguientes trampas que podrían volverse en tu contra:
   Dejar de pagar el alquiler unilateralmente: Si decides dejar de pagar la renta sin una orden judicial o sin haber seguido el procedimiento legal correcto, el propietario puede iniciar un proceso de desahucio por impago. En ese escenario, el juez no valorará las averías, solo el hecho de que no has cumplido con el pago, lo cual te deja en una posición de extrema vulnerabilidad.
   Realizar reformas por cuenta propia sin avisar: Cualquier modificación estructural hecha sin permiso puede ser considerada un incumplimiento de contrato por parte del inquilino.
   Negar el acceso al técnico: Si el casero envía a un profesional para evaluar la avería, no puedes impedirle el acceso, ya que esto se interpretaría como una falta de cooperación por tu parte.

Recomendación final
La clave en cualquier conflicto inmobiliario es la documentación. Guarda cada correo electrónico, cada recibo de burofax y cada fotografía. Si la situación se vuelve compleja, busca asesoramiento en una asociación de inquilinos o un abogado especialista en derecho inmobiliario. La ley protege al inquilino que actúa con diligencia y sigue los cauces formales, pero castiga al que toma la justicia por su mano.